החלטה בתיק ת"א 41161-07-12

לפניי בקשה לסעדים זמניים, שעניינה בהתנהלות הצדדים, בעלי זכויות במשותף בבניין מגורים שרכשו, בכל הקשור לניהול הבית, גביית כספים, והתנהלות מול הבנק מממן הרכישה.

1.         ביום 22.7.12 הגישו המבקשות לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (שבינתיים העביר את התובענה לבית משפט זה) תובענה ל"צווי עשה, צווי מניעה, אכיפת הסכם". נוכח ריבוי התביעות כאן, כפי שנחשף רק בדיעבד, תכונה תובענה זו להלן: תביעת המבקשות. מן התובענה עולה כי בעלי הדין או אלה שבנעליהם הם נכנסו כרתו בשנת 2007 הסכם שיתוף (להלן: הסכם השיתוף), שבהתאם עליו רכשו במשותף חלקת קרקע בתל אביב שבה בניין מגורים, במימון הלוואה מובטחת במשכנתא של בנק לאומי לישראל בע"מ. למבקשות סך של 38% מן הזכויות בנכס, למשיבים 5-1 - סך של 62% מן הזכויות.

2.         המבקשות מצביעות על מספר מהלכים פסולים לשיטתם מצד המשיבים, והעיקריים שבהם: האחד, אי שיתוף פעולה שלהם בהמרת הלוואות קצרות טווח בהלוואה ארוכת טווח, באופן שיקל על פרעון החוב לבנק, בשים לב לכך שגביית הכספים מן הדיירים בבנין נופלת מגובה ההחזר. השני, אי רישום זכויות הצדדים בלשכת רישום המקרקעין. השלישי, השתלטות של המשיב 1 (כנציג המשיבים) על ניהול הבניין, תוך שהעביר לחברה חיצונית בשם סיטי סייט בע"מ (להלן: חברת הניהול) את ניהול הבניין וגביית הכספים מן הדיירים, אגב הדרת רגליהן של המבקשות והגורמים הקשורים בהן (חברת הניהול הוגדרה על-ידי המבקשות כ"צד ג'" בבקשה לסעדים זמניים). על הרקע האמור עתרו המבקשות לסעדים קבועים, שניתן לחלקם לשניים:

-           סילוק ידה של חברת הניהול, ומינוי באי-כוח המבקשות כמנהלים מיוחדים של הבניין, תוך איסור על מי מן המשיבים או חברת הניהול להתערב בעבודתם.

-           צו עשה לאכיפת ההסכם, המורה למשיבים לשלם את חלקם היחסי בפיגור ההלוואה שהעמיד הבנק, ביצוע כל פעולה להמרת ההלוואה קצרת הטווח בהלוואה ארוכת טווח, וחתימה על כל מסמך שיאפשר את רישום זכויות המבקשות בלשכת רישום המקרקעין.

3.         ביום 26.7.12 הוסיפו המבקשות והגישו בגדרי תביעתן "בקשה דחופה למתן צווים זמניים". הצווים הזמניים המבוקשים זהים לצווים הקבועים שעתרו להן המבקשות בתובענתן. בית המשפט המחוזי הנכבד (כב' השופטת שבח) קבע בהחלטתו מאותו יום כי המדובר ב"סעדים דרסטיים שיש בהם כדי לשנות מן המצב הקיים באופן בלתי הפיך", והם אף "זהים במהותם לסעדים העיקריים המבוקשים בתובענה", ועל כן נדרשה תגובת המשיבים.

4.         מתשובת המשיבים לבקשה לסעדים זמניים התברר, בין היתר, כי אין הצדדים זרים למערכת בתי המשפט. למעשה, המשיבים הגישו לבית משפט זה עוד בחודש מרץ 2012 תביעה נגד המבקשות דכאן, שעניינה פירוק שיתוף במקרקעין, הם אותם מקרקעין מושא ההליך דנן, וזאת נוכח קרע שנוצר בין שני הצדדים, שאינו מאפשר לפעול פיתוח הנכס המשותף (ת"א 24863-03-12; להלן: תביעת המשיבים). עם הגשתה של תביעת המשיבים היו אלה המבקשות דווקא שמיהרו להגיש בקשה לסעד זמני, שיאסור על המשיבים או חברת הניהול להמשיך בניהול עצמאי של הבניין, וזאת עד למתן פסק הדין בתביעה לפירוק השיתוף. בדיון שהתקיים בבקשה לסעד זמני, ביום 2.5.12, טען ב"כ המבקשות כי בהסכם השיתוף קיימת תניית בוררות מפורשת, ועל כן אין מקום לבירור פן כלשהו של התובענה בבית משפט זה. בהסכמת הצדדים, הועבר התיק לבורר מוסכם, תוך שנקבע כי הוא יוסמך לדון אף בבקשה לסעדים זמניים. מהלך זה לא צלח, לטענת המשיבים - נוכח חוסר שיתוף פעולה של המבקשות, ולכן ביקשו המשיבים ביום 20.7.12 (כשבוע לפני הגשת בקשת המבקשות דכאן) כי ההליך יתנהל בפני בית המשפט, וכן כי יינתן סעד זמני המורה על מינוי באי-כוחן ככונסי נכסים זמניים של זכויות המבקשות נכס. להשלמת התמונה יצוין כי בתגובה לבקשת המשיבים לסעדים זמניים השיבו המבקשות (לאחר הגשת התגובה של המשיבים בתובענת המבקשות) כי דין ההליך כולו, לרבות הבקשה לסעדים זמניים, להתנהל לפני הבורר, וכך הורה אף בית משפט זה (החלטת כב' השופט מאור מיום 2.9.12).

            על רקע האמור טענו המשיבים בהליך שלפנינו כי דין ההליך והבקשה לסעדים זמניים להתברר לפני הבורר שמונה זה מכבר. כן טענו המשיבים כי מבחינת הסמכות העניינית זו נתונה לבית משפט זה, בהיות המחלוקת נסבה על שימוש במקרקעין. המשיבים אף הלינו על כי המבקשות לא גילו, בין היתר, את קיומו של הסכסוך הקיים במסגרת תובענתן.

            לגופם של דברים דחו המשיבים בתוקף את טענות המבקשות. הן טענו, בתמצית, כי גורמים מטעמן ניהלו את הבניין משך תקופה ממושכת ועשו בכספים כבשלהם, תוך שהחובות לבנק הולכים וגדלים, ועל כן נדרשה מינויה של חברת ניהול חיצונית, אשר הצליחה להעלות פלאים את היקף הגבייה בבניין, והיא נוהגת בהגינות ושקיפות. כן טענו המשיבים כי הם למעשה מממנים לבדם מכיסם את הפעילות מול הבנק, ולכן טרוניות המבקשות ראוי שתופנינה לעצמן.

5.         המבקשות השיבו, ועמדו על טענותיהן לגופם של דברים ולעניין הסמכות. בית המשפט המחוזי (כב' השופט אטדגי) לא קיבל את עמדתן בסוגיית הסמכות העניינית, ומצא כי נוכח היות הסכסוך נסב על שימוש וחזקה במקרקעין - יועבר ההליך לבית משפט השלום, לרבות הבקשה לסעדים זמניים.

6.         עם העברת ההליך לטיפולי, הוריתי למבקשות להבהיר מדוע נוכח הדמיון שבין ההליכים בתיקים השונים, לא יועבר אף סכסוך זה לבוררות, אך הן השיבו כי אין הן מזהות זיקה כלשהי בין השניים, שהרי האחת היא תובענה לפירוק שיתוף, והאחרת תובענה לניהול המקרקעין.

7.         דיון התקיים, המבקשות עמדו על חקירת המצהיר מטעם המשיבים (שהתצהיר שצורף לא היה בגדרי ההליך הנוכחי כי אם בתביעת המשיבים), המשיב 1 הגיע לישראל ממקום מושבו בלונדון לשם החקירה, המצהירים נחקרו, וכן נשמעה עמדת חברת הניהול ונחקר מנהלה. בתום אלה ביקשו הצדדים להשלים טיעוניהם, וכך עשו. משנאספו הסיכומים ניתן להכרעה בבקשה.

8.         דין הבקשה - להידחות. הצדדים האריכו עד מאד בטענותיהם, ואני אקצר באופן יחסי, בפרט בשים לב לכך שעסקינן בבקשה שניכר כי יש לדחותה מניה וביה, ממגוון נרחב של טעמים, שאעמוד רק על אחדים מהם.

9.         נפתח דווקא בסוגיית תום הלב, וזאת שכן התנהלות המבקשות במקרה דנן היא חריגה. הן הגישו את בקשתן, בגדרי תובענתן, ארבעה חודשים לאחר שהוגשה תובענת המשיבים ובגדרה בקשת המבקשות לסעד זמני, ושלושה חודשים לאחר שהוחלט - נוכח דרישת המבקשות - להעביר את ההליך לדיון לפני בורר, לרבות בשאלת הסעדים הזמניים. מובן מאליו כי נתון זה (אף מבלי להידרש כאן למגוון של נתונים אחרים שנשמטו באופן בעייתי מן הבקשה, כפי שעמדו עליהם המשיבים) - חייב היה להיכלל ובהדגשה בתובענה ובבקשה לסעדים זמניים. יוטעם, חרף נסיון המבקשות לצייר את שני ההליכים כאילו הם מנותקים זה מזה, כי יש ביניהם קשר ברור והדוק. אם הדבר לא מובן מאליו גם כך, הרי שאפילו הן עצמן ציינו (כאשר נתבקשו לבאר מדוע לא יידונו כל העניינים לפני הבורר, וזאת לאחר שהתברר כי קיים הליך מקביל) כי תביעתן ובקשתן נועדו להסדיר את המצב "בתקופה שתחלוף תביעת המשיבים לפירוק השיתוף במקרקעין", ועל מנת שבתקופת הביניים לא ייגרמו להן נזקים בלתי הפיכים (סעיף 10 לתגובתן מיום 27.9.12). לא ברור כיצד אמור בית המשפט לבחון מהם הנזקים העלולים להיגרם בתקופת הביניים עד להכרעה בתביעת המשיבים, כאשר הוא לא נחשף לעובדה שקיימת תביעה של המשיבים.

10.        ומכאן למכשלת השיהוי המאיין. נתעלם לרגע מקיומה של תביעת המשיבים ומכך שהן הגישו בחודש מרץ 2012 בקשה לסעדים זמניים - בדיוק כפי שעשו המבקשות בתובענתן ובבקשתן הנוכחית לסעדים זמניים, שהגישו בחודש יולי 2012. משמעות הדבר היא שהן הגישו בקשה לסעדים זמניים כחצי שנה לאחר שחברת הניהול החלה לנהל את הבניין, ולפחות פרק זמן שכזה מאז שהחלו יתר התחלואים, המצדיקים לשיטתם את מתן הסעדים האמורים בתובענה. אם לא אצה למבקשות הדרך עד לחודש יולי 2012 להגיש את תובענתן, הדבר מלמד על כך שאין עסקינן באחד מאותם מקרים שבהם נדרשת התערבותו הדחופה של בית המשפט כדי למנוע נזק בלתי הפיך עד להכרעה בתביעה.

11.        נפנה לשאלת ההצדקה לבירור שאלת הסעדים הזמניים בבית המשפט ולא בפני בורר, וזאת נוכח תניית הבוררות המפורשת בהסכם השיתוף, ונוכח העובדה שמחלוקת בתביעת המשיבים מתבררת (או אמורה להתברר) לפני בורר.

בעניין זה טוענת המבקשות ראשית כי אחד הסעדים המבוקשים, שעניינו חיוב המשיבים להסכים לגייס הלוואה ארוכת טווח, אינה חלק אינטגרלי מהסכם השיתוף אלא מאוחרת לו (לגבי יתר הסעדים אין טוען כי הם נעוצים בהסכם השיתוף, שבו נכללת תניית הבוררות). לטענה זו נשיב: אף הסעד שעניינו חילוקי הדעות בעניין ההלוואה קשור ב"חילוקי דעות בין הצדדים בכל הקשור ו/או הנובע מהסכם [השיתוף]" (סעיף 18 להסכם השיתוף). העובדה שהסכמות בעל-פה נטענות גובשו לאחר כריתת הסכם השיתוף אין משמעה שחילוקי הדעות אינם עניין "הקשור ו/או הנובע" מהסכם השיתוף, שבלעדיו - לא היתה ניטלת ההלוואה. טיעון המבקשות נחזה אך כניסיון לחמוק באופן מלאכותי מתניית בוררות מחייבת. 

            ועוד טוענות המבקשות: בורר אינו מוסמך כלל לדון בסעדים זמניים. טענה זו מוקשית בעצם העלאתה. לא ארחיב כאן בשתי האסכולות השונות והמוכרות אשר לסמכותו של בורר ליתן סעדים זמניים, או היעדרה, וזאת כיוון שהמבקשות מנועות מלטעון להיעדר סמכות של הבורר ליתן סעדים. הן עצמן טענו בלהט, בגדרי הדיון בתובענת המשיבים (לרבות הבקשה לסעדים זמניים שהגישו), ואף בתגובה לבקשה לסעדים זמניים שהגישו המשיבים, כי קיימת תניית בוררות מחייבת, המאלצת את המשיבים לברר את המחלוקת בפני בורר. הן עצמן הסכימו, כאמור (כל זאת לפני הגשת תביעתן שלהן, ואף לאחריה) כי הבורר ידון בסעדים זמניים. העלאת טענה כיום כי הבורר כלל למוסמך לדון בסעדים זמניים היא העלאת טענה והיפוכה בהליכים משפטיים שונים, ואין לקבלה (ראו: רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ"ד נט(6) 625 (2005)).

12.        ומן הפרוזדור לטרקלין. עסקינן בסעדים זמניים הזהים לסעדים הקבועים המבוקשים. זאת אין לקבל אלא בנסיבות חריגות (ראו: רע"א 2430/91 טיב טירת צבי נ' דליקטיב הקניון, פ"ד מה(4) 225 (1991)). במקרה דנן המדובר אכן בשיקול רב עוצמה במיוחד שלא להיעתר לבקשה. הצווים בהם מדובר הם צווים שכפי שבית המשפט המחוזי הנכבד הקדים והגדירם כבר, הרי הם סעדים דרסטיים ובלתי הפיכים. נטילת נכס מידיו של בעל עיקר הזכויות בו וניהולו; חיובו לאפשר רישום זכויות במקרקעין; או חיובו להמיר הלוואה פלונית בהלוואה אלמונית - כל אלה אינם מסוג הסעדים הניתנים דרך שגרה כסעדים זמניים, להבדיל מסעדים בתום התובענה ומשהתברר כי יש לתובעים את הזכות לקבלם.